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          房产中介二十年史

          范子龙的私信 2019-03-12 16:14

          编者按:本文系创业邦专栏作者原创,作者范子龙的私信。

          2017年有着“房地产中介教父”称号的中原地产创始人施永青对媒体说:

          “我现在68岁,?#19994;?#23545;手38岁,你很清楚世界是谁的。”

          这个38岁的对手指得是“?#26412;?#26368;大的中介头子”左晖,“这个世界”指得是房地产中介市场,这句英雄迟暮的话透出了施永青内心的无可奈何,同时也透露出了一个时代普遍的局限性,打败对手排在服务用户之前。

          在他们心里房地产中介市场是一个江湖。

          这个行业的人特别喜欢拿金庸小说中的人物和桥段来做类比。

          链家推出贝壳找房之后,58集团牵头在?#26412;?#25630;了一场真房源誓约大会,原本因为端口费风波而对58集团恨之入骨的房地产中介大佬们放下了成见,齐聚?#26412;?#19982;58集团结成联盟想要狙击链?#19994;?#36125;壳,梦想着?#25353;虻构?#22836;左老板?#34180;?/p>

          这场大会在行业内被比喻成“六大派围攻光明顶?#20445;?#24038;晖的链家自然就是魔教了。因为贝壳找房,左晖?#30452;?#31216;之为“左冷禅?#20445;?#19968;心想要吞并五岳剑派的人。也有人把链家比喻成虎狼之师的秦国,总之?#38469;?#20105;霸天下、围猎江湖的气息。

          这种江湖气,是一个时代的局限所造就的。

          1998到2018,房地产中介江湖的二十年,英雄与枭雄并出,同样的戏码不停重演。

          一、开始之前

          中国大陆房地产中介普遍将1998年的房改视为这个行业的发端(也有媒体将1988年12月深圳国际房地产咨询股份有限公司的成立视为开始,但行业内似乎更认可1998年房地产全面市场化的房改,因此本文?#28304;?#20026;开始),那一年国家取消了福利分房,房地产全面市场化,新房建设和二手房交?#33258;?#21457;的活跃起来。

          “被迫北漂撒贝宁”在这一年失去了分房的资格,眼看着?#26412;?#25151;价从最五千六一平涨到了现在的十几万一平。但要真正搞懂这个行业,我们还得把时间的指针往回拔整整22年,?#20301;?#21040;1976年的香港去看一看。

          那一年中原地产的创始人施永青走进入一家房地产公司做练习生。施永青祖籍浙江宁波,出生于上海三岁去到香港,是个典型的港商出身。中学时信奉马克思主义和毛泽东思想,19岁从学校出来后在左派学教书八年。

          1976年?#26412;?#21457;生了著名的“四WU天安AN事件?#20445;?#24038;派在香港受到排?#21453;?#21387;,据说施永青因为理想破灭而选择离开学校,决定去见识一下商海的沉浮。

          这一段描述其实有一点美化的嫌疑,事实上当时香港对于教书的职业门槛有所提高,所谓的见识商海沉浮更多的可能是无可奈何。总之1976年施永青从学校出来了,机?#30331;?#21512;之下进入一家房地产公司。

          那个时候香港的房地产事业已经高度发达,李嘉诚在1958年的时候就在港岛北角建起了第一幢工业大厦,正式介入地产市场,之后一直引领着香港经济的发展。

          伴随着房地产市场的发展,房地产中介开始活跃起来。房地产中介最开始的时候是做投?#39318;?#38065;的,也就是我们现在所说的炒房,主要靠赚取中间的差价为生,这一模式至今仍有巨大的生存空间,也是外界?#27426;?#35807;病这个行业的一个重要原因。

          创业时期的香港中原地产

          中原地产是最早推出“佣金模式”的房地产中介公司之一,同时也是最早推出双边模式的房地产中介公司之一,?#21019;又?#25910;买家佣金到兼收业主佣金。房地产中介公司从“以?#23835;?#20889;字楼为荣变成广开?#20013;?#20570;网络式布局?#20445;?#20063;是从中原地产这里开始的。

          在链?#19994;摹?#36215;源故事”里有一段被反复拿来讲,说的是“?#26412;?#26368;大的中介头子”左晖北漂的时候,屡屡因为租房而被房地产中介给欺骗,于是萌生了?#32422;?#26469;做房地产中介的想法。我在后面会提到姚劲波,他也有一段类似的经历。

          这些故事真真假假不得而知,不过我倾向于他们有过这样的想法,也确实以这个为目标做出过一些改变。不可否认的是,整个房地产中介的风气,较之1998年之初已经好太好了。但是行业顽疾太深,一时之间很难根除。

          中原地产等前辈先走了一?#21073;?#20026;未来链?#19994;?#25913;革留下了空间。如果今天的房地产中介市场,还是以吃差价为主要赢利模式,链?#19994;?#19968;系列改革就无从谈起。只是链?#19994;?#25913;革终究还是不彻底,而这又为后来者留下了机会。

          2018年链家旗下的自如就屡屡爆出甲醛超标事情,一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》引得人心慌慌。

          2011年5月24日链家正式启动自如公寓,也是从那一年开始,自如频频因为甲醛房而上新闻,至今官方仍然没有给出一个真正能令人信服的整改结果,归根结果还是因为整改成本太高。

          长租公寓的赢利模式本身就存在疑问,为了腾挪出赢利空间,降底装修标准、垄断房源推高租金?#32422;?#36890;过租金贷沉淀?#24335;?#27744;便一一登场。

          在市场和用户的口碑上,台湾的房地产中介公司目前是中国做的最好的,其中尤以信义房屋为市场标杆。

          就在施永青在香港成立中原地产后五年,周俊吉在台湾成立信义房屋的前身信义代书事务所。

          据上海信义房屋官方知乎帐号在“信义房屋在业内口碑怎么样?#20426;?#30340;回答显示,信义成立的头几年业绩极差,常常发完员工的薪水后连房租都交不起,周俊吉甚至不得不将太太王小姐的嫁妆首?#25991;?#21435;当铺典当。

          这个“起源故事”虽然是信义房屋的官方帐号所写,但是还是比较可信的。台湾信义房屋在用户心目中的口碑,有点类似今天大?#20132;?#38149;行业的海底捞,一直是整个房地产中介同行们学习的榜样,台湾信义房屋的老业务员、高管和讲师在大陆都混得风声水起。

          据一位台湾信义房屋的老前辈透露,链家在启动德佑?#29992;?#20043;前,曾请他与另一位老前辈一起,邀请了六位台湾?#29992;?#39046;域的老板长?#31119;?#35752;论房地产中介?#29992;?#30340;相关事宜。

          信义房屋的创始人周俊吉出生于台湾?#25105;澹?#23478;庭富裕?#26377;?#27809;有吃过什么苦头,?#25913;?#32769;师对他的期望也非常大,这种环境下的周俊吉开始变得叛逆,大学失利后北上台北备考。伤透了心的?#25913;?#26029;绝了他的经济支持,周俊吉不得不上?#32844;?#25674;换钱,甚至还做过一段时间的养鸡厂工人。

          重考第四年后周俊吉考上台湾文化大学法?#19978;担?#22823;学毕业后准备参加律师?#38469;裕?#20294;是?#38469;?#29579;宝辉却认为“与其兴讼,不如止讼?#34180;?/p>

          在民事诉论案件中,接近40%属于不动产纠纷,这些纠纷如果在一开始的时候就能够被预防住,那么就不需要闹到法院去打官司了,无形中可?#32422;?#23569;大量不必要的社会成本。于是在1981年3月份,慎重思考后的周俊吉成立了信义代书事务所。

          与中原地产将佣金作为主要赢利模式不同,周俊吉在台湾彻底放弃了差价收入,1984年在台湾首创“收取固定比例服务费”的新制?#21462;?/p>

          历史总是一?#26410;?#36718;回,链家2011年首推真房源计划的时候,链家经纪业务连续三个月下滑,大量经纪人离职,一线经纪人都认为“老左疯了?#34180;?/p>

          1984年周俊吉在信义房屋提出“不赚差价、不索回扣、要提供具有安全感的服务”等理念时,一线经纪人?#28304;?#32844;相要挟,同样出现过一波流职潮。

          后来的事实证明左晖和周俊吉的选择是对的,虽然一次成交的收入减少了,但是老客户的转介绍却多了起来。

          在到处?#38469;?#35784;骗的市场里,最先以诚信立本的公司总是会快速出头,未来58同城之所以能够快速崛起,也是因为消费者深受中介之苦转而寻求线上自?#21462;?#21482;?#19978;?#22352;享互联网红利和近乎垄断的地位,让58同城给爱屋吉屋、Q房网?#32422;?#36125;壳找房等留下了争夺市场的机会。

          正是秉持着“要提供具有安全感的服务”这种理念,台湾信义房屋一路成长为台湾最大的房地产中介公司,同时也是全中国最具有口碑的房地产中介公司。

          这种以服务为经营核心的理念,今天被称之为?#26696;?#21160;服务?#20445;?#20449;义房屋的资深经纪人汪智凯将这种理念发挥到?#24605;?#33268;,连续五年刷新?#32422;?#21644;行业的纪录,最高峰时一个人一年的业绩就达到1140万。

          1986年信义房屋首次采用店面式的经营模式,同时参考日本房地产中介6%的收费制度,将佣金的比例定为4%,这个标准同时也成为台湾同行们的标准。

          很多年?#38498;?#20026;了将这个佣金比例提高到6%,台湾房地产中介行业发生了一件具有划时代意义的事情,彻?#30528;?#36716;了台湾房地产中介行业的口碑,在那之前整个台湾房地产中介行业的口碑与现在大陆相似,负面评论占据主流。

          当时的台湾还是报业昌盛的时代,房地产中介公司的广告主要依赖报?#21073;?#23601;像58垄断了端口后肆意提价碾压中介公司一样,当时台湾的报纸和今天大陆的端口网站也是一样的狂妄自大,这最?#25214;?#21457;了台湾房地产中介公司的不满和团结,他们形成了一个联盟,集体从当时的第一大报搬?#19994;?#20102;第二大报。

          这一搬家报纸就傻眼了,报纸好几个版面出现了空白了,这个时候他们才意识到了问题的?#29616;?#24615;。

          后来第二大报和第一大报联合抬价,他们又搬?#19994;?#20102;第三大报,拒绝?#21467;?#30333;眼狼就是不肯妥协,同样的事情连续发生了四次,第四次的时候报业已经开始走向衰落了,台湾的中介公司索性联合成立了一个房地产中介行业的公共网站。

          经过这一役之后,台湾房地产中介公司尝到了团结的甜头,慢慢形成了人必归业、业必归会的行业文化,为后来涨佣金提供了文化基础。

          周俊吉参考日本的标准将佣金比例定在4%,成为了台湾的行业共识,后来随着市场竞争的激烈和运营成本上升,台湾房地产中介行业觉得是时候向?#26412;?#30003;请提高佣金了。

          和现在大陆中介公司只是张嘴向政府求提佣不同,台湾房地产中介公司一开始并没有这样做,而是成立了一个品保基金,每家公司投入一点保证金进去,签署了自?#21830;?#27454;。

          品保基金成立?#38498;螅?#20182;们在当时台湾最大的报纸上登了一个全版广告,说我们从今天开始要提高?#32422;?#30340;服务、改善?#32422;?#30340;形象,如果有以下?#25918;?#26381;务不好,你可以来品保基金投诉这家公司,经品保基金查实后先行赔付,然后让那家公司补足基金份额。

          一年?#38498;螅?#21488;湾中介公司请来客观的第三方公司做调查,发现消费者对这个行业的认可度有了显著提高,这个时候他们才向?#26412;?#25552;交提佣申请,?#26412;?#36825;才同意佣金可以提高到不超过6个点。

          二、起于陪跑

          说完了台湾和香港,我们把目光收回到大陆。

          房地产中介这个行业,一直以来?#38469;?#19968;个陪跑者的定位。

          他们?#26639;?#20110;房地产行业(链?#19994;?#20986;现可能会改变这一现状,全产业链布局的房地产中介公司将会掌握更多话语权,扭转上下游之间的关系),不生产任何产品却赚得盆满钵满。

          所以大陆房地产中介公司的故事,得从房地产的起源开始讲起,而这又要说到改革开放了。

          1978年5月11日,《光明日报》发表了题为《实践是检验真理的唯一标准》的文章,《人民日报》第二天全文转载,这篇文章在当时的中国引发了轩然大波。

          文章的作者胡福明对妻子说:“我已经有思相准备了,我准备要坐牢。”妻子说:“我要么陪你一起坐牢,要么天天?#22836;?#21040;你出牢。”

          胡福明不仅没有坐牢,还改变了世界。

          这一年底中国共产党十一届三中全会在?#26412;?#21484;开,改革开放的大幕正式拉开。

          就在党的十一届三中全会召开前两个月,袁庚正式提出了在蛇口办工业区的想法,党的十一届三中全会招开的同时,交通部和广东省同意了袁庚的想法,25天后中央领导在地图上划给了袁庚一个半?#28023;?#36825;个半岛便是日后的蛇口工业区。

          专注中国商业史写作的著名?#20973;?#20316;家吴晓波在他的?#37117;?#33633;三十年》里写道:“蛇口和袁庚的出现,让铁?#35805;?#30340;计划经济被捅开了一个再也补不回去的大?#30784;!?/p>

          蛇口工业区样版在前,半年后深圳经济特区也宣告成立。从某种意义上说深圳经济特区是靠搞房地产建立起来的。深圳市的总面积是2020平方公里,经济特区所占的总面积有327.5平方公里,110平方公里土地可用来规划开发。

          当时深圳经济特区只是一个试验性的项目,中央政府并不抱战略期望,因此?#35805;?#20102;3000万元的贷款,还不够开发2平方公里的土地。

          口袋里没钱的他们想出了一个办法,那就是通过出租土地来获得现金,这个举动在当?#21271;?#35270;为大逆不道,却意外的开启了中国房地产商业活动的序幕。

          1980年1月1日,香港商人刘天竹签下了深圳第一块土地出租协议,他拿着这块地开发了一个名?#23567;?#19996;湖丽苑”的楼盘,108套还在图纸上的新房仅用三天时间便销售一空。

          在1980年到1985年之5年间,深圳累计完成基建投资76.3亿元,初步完成了9个工业区的建设。

          1980年恰好也是中国房地产行业发展的元年,这一年的4月份,邓小平提出“出售公房,调整租金,提倡建议个人建房买房”的设想,第一次把房子定义为商品。

          非公开的房地产中介这个时候开始萌芽,静?#37027;?#30340;生长着等待机会。

          1998年的国家推出房改政策,取消了“福利分房”之后,房地产迎来了全面市场化,新房建设和二手房交易渐渐活跃起来,大大小小的中介公司和房虫子(个人中介)如?#23433;?#33324;肆意生长,拉开了中国大陆房地产中介行业二十年的大幕。

          自1980年开始,我国开始推行城镇住房改革,土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房?#32422;?#25151;地产市场培育等政策相继出台。

          1987年10月,中共十三大《沿着有中国特色社会主义道路前进》的报告明确指出,社会主义市场体系包括房地产市场,宣告了中国大陆房地产市场的诞生。

          1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》,正式确立了房屋产权登记制度,1990年全国80%以上房屋完成了房屋所有权登记工作,并为所有权人发放了房屋权属证书。

          经过这一系列的改革措施,房地产中介市场获得了生存的土壤,万物复?#25307;?#21183;待发。

          1992年邓小平途?#27573;?#26124;、深圳、珠海?#32422;?#19978;海等地,发表了著名的“南巡讲话?#20445;?#26497;大的推动了中国90年代经济改革与社会进步。

          邓小平发表南巡讲话前一年,在当时所有的地产公司中,王石领导的万科率先完成股份制改造并正式挂牌上市,万?#36843;?#21518;将成为链?#19994;?#37325;要投资人之一。

          受邓小平南巡讲话的影响,上海开始了“按照市场规律,采取土地批租”的办法来发展,变土地无偿使用为有偿使用,和深圳一样获得了发展所需的?#24335;稹?/p>

          那一年3月上海卢湾区?#38774;比?#22522;地”成为毛地批租第一例。

          那一年有人跟?#23545;?#39321;港的施永青说上海开始“动”了,施永青权衡之下也觉得中国大陆中介市场大有可为,于是便?#38498;?#36164;公司的身份进入内地市场,通过帮助古北开发等公司做一手房销售开始扎根内地。

          同样是在那一年,21岁的左晖从?#26412;?#21270;工大学计算机专业毕业,被分配到?#26412;?#36817;郊的一家工厂工作。之前一年的1991年,后来被链家以公开信声讨的搜房网的创始?#22235;?#22825;全受到美国印第安那大学的邀请,到美国攻读经济与管理双博士学位,为后?#21019;?#21150;搜房网种下一颗种子。

          这两年还发生了一些值得一读的事情。

          两位未来地产界的大佬先后因为挪用公款和?#32929;?#21327;警而入狱,他们两个人一个是左晖未来的投资人孙宏斌,一个是左晖的前任“?#26412;?#26368;大的前中介头子”刘益良,都和左晖有着千?#23458;?#32533;的联系。

          中国大陆房地产中介市场其余的玩家也将在之后几年陆续登场,其中对链家威胁最大的是姚劲波的58集团和陈早春创办的千年老二我爱我家。

          1990年刘益良在河南老家打猎,在山下小?#26500;?#21507;饭的时候,因为一些不值一提的事情和店老板发生争执,朝天开枪威胁老板并在逃跑途中打死一名协警,被?#34892;?年后又?#26377;?年。

          这种蛮不讲理的性格为他后来二次入狱埋下了伏笔,也直接导致了后来曾一度是?#26412;?#26368;大的中介公司的中大恒基的一夜倒塌。从某种意义上说,刘益良把房地产中介行业的江湖漏习发挥到?#24605;?#33268;。

          据说刘益良曾称?#32422;?#20026;职业黑社会。

          后来刘益良与公司的9名高管,也?#27426;?#24615;为犯罪团伙。

          孙宏斌的事情就有点说不清了。

          孙宏斌1985年从清华大学毕业,获工学硕士学位,找了一份工作却不?#20064;?#20110;现状,于是在1988年进入了联想,这一年孙宏斌25岁。

          入职联想后在不到两年的时间时,他从普通员一路做到联想集团企业发展部经理,主管全国18家分公司的业务,年仅27岁的孙宏斌一度被视为柳传志的接班人,人称联想太子。

          但是这位太子却在巅峰时期跌落谷底,以挪用公款13万元的名义被?#20889;?#26377;限?#21483;?年。1994年,出狱后的孙宏斌向柳传志借款50万元,创建顺驰地产以房地产中介的身份进入房地产行业。

          三、亡也江湖

          为了?#31169;?#36825;个行业,我曾去房地产中介门店?#32536;?#20102;一段时间,在门店里看他们打电话,?#19994;哪院?#37324;总是会浮现《华尔街之狼》的场景,尤其是开早中晚例会的时候,那家中介公司竟也与贝尔福特的公司一样,喊口号的时候有?#24863;?#21475;的习惯,一边锤一边发出像猩猩一样的吼声。

          为了把客户弄进店里各出奇?#26657;?#28385;满的?#38469;?#27442;望的味道,店长说我希望你对钱有欲望,否则就不要来我们这里,你只有喜欢钱你才能把这事干好。

          这个行业不缺乏像信义房屋一样的公司,不缺乏像周俊吉一样有理想的人,?#24162;?#26159;一直被抨击的58集团和链?#19994;?#20135;,他们都曾是有过理想的,也确实为净化这个行业做出过努力,只是这理想终究还是被资本、被盈利和被欲望给绑架了,负重前行举步维艰。 

          在说成王之前,我们?#20154;?#36133;寇。

          中大恒基的刘益良和中天置业蒋飞就是其中的典型代表,他们?#38469;?#20026;达目的不择手段的人,也?#38469;?#29378;妄到极致的人,都迷失在了成功和欲望里。

          在中国大陆房地产中介行业,蒋飞是一个微不足到的人,但在深圳房地产中介行业他却是一个现象级的人物。

          2018年我爱我?#19994;母?#24635;裁胡景晖炮轰长租公寓推高租金,话锋直接链家因此“被左晖一个电话而离职?#20445;?#20043;后杭州鼎家公寓爆仓将租房市场的“租金贷”话题推向了最高峰,媒体惊叹于长租公寓在集资上的金融创新纷纷报?#39304;?/p>

          中天置业的蒋飞最后也是倒在了”金融创新“上,把中介公司做成了银行,最后?#24335;?#38142;断裂疑?#20973;?#27454;1.7亿潜?#21360;?/p>

          在卷款潜逃之前,蒋飞是一个典型的“深圳梦?#20445;?#20182;?#36164;?#36215;家在深圳赚了大钱,他曾经说过一句鸡?#29282;?#27987;厚的话:“我来深圳10年了,一直没离开房地产行业。只要你能坚持,就没有什么做不到的!”

          蒋飞1974年出生于四川乐山市,在深圳最窘迫的时候曾经有过睡公园的日子,1997年开始涉足房地产中介行业。由于头脑灵活?#32422;?#21220;奋刻苦,蒋飞的业绩一直排名第一,“只要给我一部电话,在梧桐山顶(注:深圳最高峰)我也能开单!”

          能在梧桐山顶开单的蒋飞很快便不满足于给人打工,几年后在深圳新都?#39057;?#26049;的滨河路立交桥下盘下一个8平米的小铺。

          刚赚了一点小钱,蒋飞?#36879;约?#35831;了一个专车司机,并扬言要将公司做上市,狂人本色尽显。

          要把公司做上市的蒋飞很快便发现了“比银行印钞票更快的赚钱办法?#20445;?#37027;就是利用收、付款的时间差,通过挪用客户的?#24335;?#28818;楼、炒股和开更多的门店。最后一点和今天长租公寓的做法如初一撤。

          除了?#32422;?#28818;楼蒋飞还让员工炒楼,通过虚高的价格获得银行的高额按揭,银行也乐意给他更高的授信额度,深圳一些银行甚至给到他将近两个亿的合作保证金。

          这个游戏在业务?#35838;?#23450;的情况下本来不会出问题,只要有源源?#27426;?#30340;新钱进来补窟窿就行,但是2007年珠三角房地产市场突然低?#21592;?#26029;?#31169;?#39134;的?#24335;?#38142;,在深圳拥有110家门店、上海26家?#32422;?#22312;成都参股12?#19994;?#20013;天置业一夜崩盘。

          同样是在这一年,?#26412;?#30340;中大恒基也是一夜倒下,在倒下之前他们都还梦想着再扩张。

          刘益良梦想着中大恒基未来三年在?#26412;?#24320;满1000?#19994;輳?#33931;飞梦想着中天置业可以在深圳开满200?#19994;輳?#20294;是市场不会再给他们第二?#20301;?#20250;了,他们的梦想最终化为?#35838;懟?/p>

          2007年刘益良被举报,2011年?#26412;?#24066;一中院终审判决,以寻衅滋事罪、敲诈勒索罪?#34892;?年,刘益良二进宫。中大恒基倒下之后链家反超,左晖正式成为“?#26412;?#26368;大的中介头子?#34180;?/p>

          刘益良原名刘永学,1996年第一次出狱后,带着一整?#20303;?#30495;实户籍?#20445;炒?万元只身前往?#26412;?#21019;业,1997年成立?#26412;?#20013;大恒基房地产经纪有限公司,1998年中大恒基连锁门店500余家,经纪人近6000人。

          在这个江湖一般的房地产中介行业里,刘益?#38469;?#29992;欺骗、暴力等手?#20301;?#24471;不正当利益,为了垄断房地产中介行业甚至请?#21019;?#25163;,通过暴力手段强迫房主将房屋租售给?#32422;骸?/p>


          刘益良和蒋飞都算是草根创业的代表,同时也是其中的一个缩影,他们凭借一些不光彩的手段快速崛起,在快速膨胀中没有及时刹车最终迷失?#32422;骸?#20182;们的问题也是今天一些房地产中介公司的问题。

          房地产中介公司起于草莽之间,一度被认定为投机倒把,他们游走在不?#33539;?#30340;政策边缘肆意生长,一片混沌。

          1985年前后房地产交易被官办机构垄断,主要由各地房地产行政主管部?#27966;?#31435;的事业单位的交易机构把持,1998年后统一名称为房地产交易所。在房地产交易所之外还有零星被国家认可的房地产经?#25512;?#19994;。

          深圳国际房地产咨询股份有限公司是全国第一家?#25103;?#21512;规的房地产经纪公司,?#25103;?#21512;规的房地产经纪公司发展缓慢,到1991年深圳也不过才11家,而更多的是由社会?#29481;?#20154;员组成的不合规中介,他们被蔑称为房虫子。

          这些房虫子主要由房地产管理部门的离退休、退职、停薪留职人员?#32422;?#26080;业人员组成。他们平时有点像今天的私人中介,这些私人中介一般会骑着电动机举个牌子候在小区门口,等待着那些主动上门找房的人,或者期待着在中介带看完之后截流。

          随着20世纪80年代中后期房地产交易量的上升,半地下的租赁交?#36164;?#22330;诞生,房虫子们?#26376;礪放浴?#22825;桥下?#32422;?#24191;场上等人流聚集地为场所进行交易,这景像有点类似股票交易所初创之前。

          这一时期的房地产交?#36164;?#22330;基本奢谈服务,大规模械斗频?#24403;?#21457;。

          整个行业在极度不规范中伴随着房地产行业快速发展,刘益良和蒋飞只是其中的典型代表。

          房地产中介市场由于从业人员素质普遍不高行事略?#28304;直?#25307;致很多非议,左晖后来为了提升链家经纪人的整体素质,明确非本科大学生不用,直接拉高了整个行业的入门门槛。

          伴随着互联网公司的资本打法,虽然未得寸功,但是对整个行业也带来了一些积极的改变。一言以敝之,我们不可否认,这个行业从来停?#26500;?#21162;力,也在变得越来越好,只是积习太深非一日可改之。

          四、人才辈出

          2018年9月5日,贝壳研究院举办了“中介20年——历史与进化,开启新经纪时代”的分享活动,通过数据回顾了房地产经纪行业20年展史。

          虽然桂强芳(被称之为中国现代房地产中介之父)在1988年就成立了全国第一家房地产经纪公司,为这个行业起了一个示范作用,但房地产经纪真正成为一个行业并迎来爆发,还要等到1998年的房改,而在那之前一直步履维艰。

          中原地产虽然1992年就进入了上海,但直到1998年才敢在古北?#25151;?#20986;了中原地产在内地的第一家门店。今天活跃在舞台上的经纪公司,也多半是成立于1998年之后。

          1998年之前成立并知名的房地产经纪公司,有顺驰和中大恒基,中大恒基把?#32422;?#20316;死了,顺驰地产以房地产中介起家在转型开发商的路上把?#32422;?#32473;撑死了,最终在2006年9月以白?#24605;?#21334;给了路劲基建。

          2017年顺驰的创始人孙宏斌换了个身份,以融创中国掌门人的身份?#20048;?6亿战略投资链家重回房地产中介行业,由万科领投的链家30亿D轮融资时融创中国又继续参投。

          融创与万科的入?#30452;?#21518;,?#22836;?#20986;了一个微妙的信号,房地产中介行业在陪跑了20年之后,终于获得了话语权上的逆转,存量房全面来临的时代,这种逆转将会愈发的明显。

          过去的房地产市场开发商占据绝对强势的地位,但在存量房时代掌握销售渠道的?#25945;?#23558;会对市场产生更大的影响力,链家推出的贝壳找房将进一步夯实左晖的底气。

          同样的例子可以对比天猫京东,或传统的大卖场大商场,谁掌握了前端销售渠道谁就掌握了话语权。贝壳找房威胁到的不仅仅房地产中介司。

          孙宏斌也许是最理解左晖的一个人,因为今天链家做过的很多事情顺驰当年都做过。

          房地产中介行业一直被诟病素?#23454;?#19979;,左晖在创办链?#19994;?#26102;候将本科毕业列为了最低标准,孙宏斌当年在天津办顺驰的时候也有这样的要求。

          左晖推出贝壳找房打通线上线下,孙宏斌也推出过专属顺驰的房产服务网站,那个域名现在被一家赌博(这倒也合了孙宏斌豪赌的本色)网站注册掉了。

          顺驰还开发了一个门店信息共享软件。孙宏斌和左?#25237;际?#25630;计算机出身的,这让他们在网络这方面有天然的敏锐?#21462;?/p>

          孙宏斌在天津快速扩张转型做开发商的时候,左晖卖掉了?#32422;?#30340;第一家公司并在两年后进入了房地产中介行业,与?#26412;?#26202;报合作举办了第一届房展会,一度失控的房展会让他看到了市场的巨大潜力。

          2001年11月12日,左晖成立了?#26412;?#38142;家房地产经纪公司的前身链家·宝业,链?#19994;?#31532;一家门店甜水园店开业,现?#26410;?#23458;户经理的王晓斌开出了链?#19994;?#31532;一单。左晖终于?#19994;?#20102;为之奋?#20998;?#36523;的事业,在那之前他曾在?#26412;?#20013;关村与后?#21019;?#21150;?#21496;?#19996;的刘强东?#33391;?#32780;过。

          1992年21岁的左晖从?#26412;?#21270;工大学计算机专业毕业,?#35805;?#20221;的他放弃了分配的工作,跑去中关村做起了客服,那时候刘强东一个人守着一个柜台卖着光盘,也许在某一个瞬间他们曾经有过交?#28014;?#24403;时的他们一定想不?#21073;?#26410;来他们将改变世界。

          在改变世界之前,他们都平凡到无人?#24335;潁?#20063;没有显示出什么特别的才华出来,左晖之后又换了一家公司,最后发现?#32422;?#19981;是个做销售的材?#24076;?#36208;投无路之下只好?#32422;?#24403;老板了。

          在一个激情四射的夜晚,?#26412;?#22269;安对战广东宏远,想起曾经要单干的誓?#35029;?#19977;个青年一时热血,凑了5万块钱杀进了保险行业,最后大眼瞪小眼发现好像没一个人懂保险。

          于是左晖开始了晚上啃太平洋、人保?#25512;?#23433;保险的理赔细则,白天上班给学员培训的日子。?#36824;?#20960;年因为国?#19994;?#25511;,左晖携百倍收益退出保险市场,积累下了日后创业的资本。

          相比较于苦逼的左?#25237;裕?#20182;未来的两个对手,我爱我?#19994;某?#26089;春和58集团的姚劲波,这两个人的创业之路?#36864;?#24403;的多。

          陈早春24岁毕业于复旦大学,进入一家香港房地产公司的中介部,专门帮在上海的老外租房子,仅做了三个月个人业务量就超过了同组其它五人总和。

          一个香港?#21496;?#24471;陈早春是个可造之才邀请他一起创业,结果这个人出差后断了联系,于是陈早春索性就?#32422;?#24178;了起来,和朋友投资了一万元,?#20843;固?#31119;房屋机构”正式开业。

          后来在华国强的劝说下,陈早春将?#22266;?#31119;房屋机构开到了?#26412;还?#22810;久,历任过工厂工人、厂长、党委书?#24688;?#21439;长?#36879;?#24066;长的华国强加入?#22266;?#31119;房屋。

          进入?#26412;┮院?#24613;于做大的陈早春引入战略投资人,与伟业顾问、太合地产和中原地产一起,借用刷屏热剧《我爱我家》的名字,在2000年成立了后来的千年老二我爱我家。背景雄厚、?#24335;?#20805;足的我爱我家,6个月开出了43家门店。

          陈早春当时可能想不?#21073;还?#22810;久他就会离开我爱我家。

          这一年互联网泡沫破灭,姚劲波听说蔡文胜靠倒卖域名发了大财,于是立刻辞职下海创业成立了?#23376;?#32593;,同年万网连人带公司一起收入麾下。这一年姚劲波还投资了从万网离职的金鑫创办的学大教育,10年后学大教育上市姚劲波大赚一?#30465;?/p>

          听说蔡文胜倒卖域名发了大?#20973;?#31435;刻辞职创业的姚劲波自然不甘心屈居人下,?#36824;?#20960;年他又开始了第三次创业(投资学大教育算第二次),这一次他把目光盯在了分类信息领域,创办了后来让整个房地产中介行业又恨又爱的58同城。

          有关于这次创业有个有趣的故事,似乎每一个房地产中介领域的大佬,都有一个有关于“情?#22330;?#30340;起源故事,在房地产中介行业大赚端口费的姚劲波也有一个。

          据说2005年姚劲波在北太平庄找房地产中介租房,结果房?#29992;?#31199;到反被骗了1200元中介费,这段痛苦的经历让他意识到规范租房市场的必要性,也就是在这一年分类信息网站58同城上线。同一年杨浩涌的赶集网早58同城9个月上线。

          后来58同城却成为?#24605;?#25151;源的温床,这简直就是一个莫大的疯刺。

          2015年3月58同城以2.67亿美元收购安居客,4月58同城合并赶集网姚劲波与杨浩涌任联席CEO。

          ?#36824;?#22810;久赶集网的创始人杨浩?#30475;?#30528;瓜子二手车退出58同?#29301;?#20010;人投资6000万美金买走了58同城手上的一部分股权,?#28304;?#23002;劲波便几乎垄断了分类信息市场,成为了房地产中介市场的一个恶梦。

          在58同城最困难的时候拒绝了姚劲波的投资人追悔莫及,为了避免?#38480;?#35265;面的时候只好假装不认识。就在姚劲波忙着上市、大?#30452;?#25910;购的时候,长租公寓市场迎来了第一次爆发,并在几年后引发了房地产中介市场的另一次风暴。

          五、互联网危机

          1999年姚劲波刚刚大学毕业,

          左晖刚?#31456;?#25481;了?#32422;?#30340;第一家公司,

          陈早春带着?#22266;?#31119;房屋在?#26412;?#21018;刚站稳脚根,

          刘强东还在?#26412;?#20013;关村卖光盘,

          未来的“首富马?#32844;幀贝?#30528;18罗汉在杭州湖畔花园成立了阿里巴?#20572;?#24320;始了“让天下没有难做的生意”征途。

          阿里巴巴的成功让市场看到了互联网的潜力,一大批的互联网公司携重金杀入传统行业,企图再来一次“阿里巴巴式的成功?#20445;?#25151;地产中介行业自然也不例外。

          这一现象在2014年到达了巅峰。

          随着福利分房制度的结束,中国市场经济的?#27426;?#28145;入发展,莫天全意识到房地产信息化将是一个巨大的商机,他在这一年成立了搜房网,想在中国打造一个以房地产为切入点的麦肯锡和?#29436;?#26031;,这个想法比后来链?#19994;?#25968;据化早了五年。

          极具讽刺意味的事情又发生了。

          搜房网最终忘了初心,在有着O2O元年之称的2014年下场踢球,从一家信息公司转型成为了一家中介公司,和后来的58集团一样也因为上调端口费而被中介公司抵制。

          链家发出公开信声讨搜房网,称“搜房成为了一家中介公司?#20445;?#21516;时开始了?#32422;?#30340;数据化转型之路。

          声讨搜房成为了一家中介公司的链家,在四年后推出贝壳找房成为了一家?#25945;?#20844;司,上场当起了?#38376;校?#26356;梦想着建一个足球场来制定游戏规则。

          搜房放弃数据化战略的这一年,链家开始了数据化的转?#20572;?#36825;一上一下让人唏嘘不?#36873;?#22914;果搜房当初没有被利益诱惑,没有高估?#32422;?#30340;影响力,也许今天的端口市场也不至于几乎被58一家垄断。

          2014年10月链家发出公开信,公开信发出的四个月前,链家网上线。

          这一年链家开始疯狂融资,融创、万科、刘永好、马化腾?#32422;?#26446;彦宏等(还有58同城的姚劲波)想上继成为链?#19994;?#32929;东,截止2017年底他们一共给链家带来?#31169;?20亿融资。

          马化腾在左晖的陪同下参访链家

          在疯狂融资背后业内盛传有一份对赌协议,?#20449;?020年完成上市(官方一直否认对?#27169;?#36125;壳找房就是在这?#26234;?#20917;下推出来的,一方面帮助链?#19994;?#20135;完成升维打击,一方面则是房地产中介公司对互联网?#25945;?#30340;一次反击。

          自58同城和搜房开始,互联网?#25945;?#20174;未放弃过颠覆房地产中介行业的想法。

          与其被别人颠覆不如先颠覆?#32422;海?#36825;是链家一贯的作风。

          链?#19994;?#20135;副总裁林倩曾经告诉《中国企业家》,链家曾经在内部讨论过“如何干掉链家?#20445;?#35752;论的结果是链家注定要被互联网?#25945;?#32473;干掉。

          这个讨论会结束之后,链家先后推出了自如?#25237;?#19969;租房,左晖和万科集团副总裁喝了一杯“五亿元的咖?#21462;保?#25104;立了万链装修(这生意后来搞得不愉快,链家推出了自有?#25918;頗嫌悖?#36827;军互联网家居市场,开始了自我革命的各种尝试。

          所有的尝试都围绕着抓房源和抓用户在推进。

          2007年刘益良被举报之后,中大恒基一夜倒塌,当时正好是行业寒冬,链家逆?#35780;?#24352;花了两年时间弯道超车,成为“?#26412;?#26368;大的中介头子?#20445;?011年在所有人都不看好的情况下?#20048;?0亿开始全国扩张。

          这一年链家推出了真房源行动,链家一线经纪人不解,认为“老左疯了”开始大批离职,链?#19994;?#20135;的经纪业务连续三个月下滑。

          之后的故事很多人都知道,在经历?#21496;?#32426;人离职和业务下滑之后,链?#19994;?#32463;纪业务开始反弹,真房源成为了链家无法被攻破的壁垒。

          链家推出的丁丁租房最终没有成功,但是却成功狙击了爱屋吉屋进军?#26412;?/p>

          就在搜房网下场踢球的2014年,近年来房地产中介最大的危机来临。

          土豆网前COO黎勇、前高级副总裁邓薇和前无线端副总?#26790;?#38126;联手成立了爱屋吉屋,携天量资本杀入房地产中介行业,用“上海租客佣金全免”的?#22266;?#31574;略?#26438;?#25343;下28%的市场份额,跃居行业第一。

          这一年房多多正式上线,次年4月与赶集网达成合作,7月完成C轮融资,10月推出二手房直买直卖功能。

          安居客在这一年单方向宣布上调端口费引发房地产中介联?#31995;?#21046;。

          受O2O风口的刺激,这一年58同城、赶集网、安居客、房多多、搜房网?#32422;?#29233;屋?#25300;?#31561;互联网中介?#25945;?#32852;合绞?#20445;?#35201;么免佣金要么只收1%的佣金,都想在上游筑?#27704;?#27700;然后卖水给中介公司,或者直接消灭传统房地产中介,整个行业苦不?#25226;浴?/p>

          第二年的情况更糟。

          链家推出自我革命的丁丁租房宣布佣金全免;

          悟空找房上线之后也要零佣金;

          Q房网?#37096;?#22987;大力拓展市场;

          58同城在两个月时间内先后收购安居客?#36879;?#38598;网成为行业巨无霸;

          爱屋吉屋在这一年进入利润更丰厚的二手房交?#36164;?#22330;,将交?#23376;?#37329;从1.5~2.5%下调到1%,5月杀入上海前三,四个月后成为上海第二。

          房地产中介行业这几年被互联网?#25945;?#25605;得风声鹤唳,?#27426;?#24066;场很快?#36879;?#20102;房产互联网?#25945;?#19968;记重?#28014;?/p>

          六、中介死局

          2016年有三件事值?#30431;?#19968;下,头两件事是链?#19994;模?#21518;一件?#21069;?#23627;吉屋的。

          2016年链家旗下O2O长租公寓“自如友家”宣布独立,?#26800;!?#24178;掉链家”使命的丁丁租房宣布暂停运营,租房业务全面并入链家。

          爱屋吉屋降底广告投入,传闻?#23433;?#21592;400人?#20445;?#26366;经?#38498;?#30340;宣称现在市场上只有两种模式“一种?#21069;?#23627;吉屋的模式,另一种是复制爱屋吉屋的模式”的爱屋吉屋只想要活下去,再下一年,爱屋吉屋传出因为缺钱强制拉员工入伙投资的消息。

          这两年“野蛮人”的日子不太好过。

          嚷嚷着要“干掉门店”的爱屋吉屋最终还是去线下开了门店,这和链家分拆自如背后的逻辑是一样的,?#32422;?#25484;握房源才是硬道理,2018年链家推出的贝壳找房也是为?#21496;?#21512;房地产中介门店?#21019;?#21040;掌握房源的目的。

          那场著名的“链家干掉链家”的会议虽然最?#25214;?#20114;联网派的胜利而告终,但是有一个根本问题没有解决,那就是要如何安置数百万经纪人。

          18个月融资3.5亿美金估值60亿的爱屋吉屋从一家明星企业?#26438;?#36300;出前十,沦为一家三流中介公司也是因为没有解决这个问题。这个问题的答案2018年贝壳找房?#19994;?#20102;,却引起了整个房地产中介行业的?#21482;擰?/p>

          安置数百万经纪人的主要目的是为了房源。

          房源的获取、登?#24688;?#32972;景审核、信息更新?#32422;?#32500;系,是一件费时又费力的苦活,你没有办法指望房东?#32422;?#26469;干这个事情。

          对于房东来说他们会在所有的?#25945;?#19978;挂上?#32422;?#30340;房源信息,但不会及时更新这个信息的状态,对于房东来说他可能半年一年才会有这么一个动作,这事只有依赖经纪人去完成。

          贝壳找房虽然是一个?#25945;ǎ?#20294;通过?#25945;?#23454;现对终端门店?#32422;?#32463;纪人的控制才是它的目的所在。

          也许未来可以有更智能的方式去解决,但眼下依然只能靠这个最原始的方式。在目前的市场情况下,对终端门店的控制力成为决胜市场的关键,于是就有了开头我们说到的“六大派围攻光明顶?#34180;?/p>

          我爱我家之所以能够快速崛起,得益于一种?#23567;?#25151;屋银行”的商业模式。

          房东将房子租给房地产中介公司托管,每年给中介公司留出一定天数的空置期,空置期所得租金作为利润归中介公司所有。

          这种“空手套白狼”的商业模式,本质上还是在控房源,我爱我家借此一举奠定了?#32422;?#30340;市场地位,但是几乎零门槛的玩法?#26438;?#24341;来跟风,我爱我家之后又因为一系列的保守战略而被链家反超。

          1992年就进入上海的中原地产,也因为保守的战略而被反超。 

          2008年金融海啸之后,施永青判断世界经济将进入冰河时期,房地产市场很长一段时间可能将?#27604;?#19981;在,中原地产在这一年采取了收缩战略。王石则在之前一年年?#30528;?#20986;了著名的拐点论。

          ?#27426;?#20154;算不如天算,四万亿的救市场计划重新激活了房地产市场,2008年之后房价以惊人的速度往上蹿。

          2012年郁亮说黄金时代结束了,房地产市场将进入白银时代,结果没两年棚改和去库存又来了,房价再次蹭蹭蹭的往上涨。

          王石说拐点来了的时候,左晖正在用40亿猛砸二三线城市,郁亮说白银时代来了的时候,左晖正在全国搞收购。

          成?#23478;?#35802;、上海德佑、深圳中联、?#26412;?#26131;?#19994;?#20135;、?#26412;?#39640;策地产、杭州盛世管家?#32422;?#24191;州满堂红等尽数装进链?#19994;?#30871;里来。

          左晖称“全国稍微靠谱一些的中介?#23478;?#32463;被链家收购了?#34180;?/p>

          链家通过收购掌握了大量的经纪人和房源,同时用6个亿?#39029;?#20102;一本楼盘字典,将全国36个重点核心城市8000万房源信息近1200T数据收录其中,进一步保证了房源的价值。

          对于互联网房地产中介?#25945;?#26469;说,无论是58集团还?#21069;?#23627;吉屋等,要么是没有解决房源真实性的问题,要么是没有解决房源?#32771;?#30340;问题,而链家把所有的钱都砸在了这上面。

          安置经纪人是为了掌握房源,而掌握房源的最终目的是为?#21496;?#21270;流量,也就是我不需要去考虑?#25945;?#19978;的房源是否是真实的,而只需要去考虑?#25945;?#19978;的房源是否是我想要的。

          链家通过真房源计划、楼盘字典、大量收购房地产中介、分拆自如公寓、启动德佑?#29992;艘约?#25512;出贝壳找房等手段,全方位的在控制房源,最终成为了一?#20987;吟压质蕖?/p>

          相比较于58集团各?#25945;?#38754;向所有人开放,所有人都可以发布房源不同,链家一向以强管控出名,贝壳找房也沿袭了这一风格。

          贝壳找房并不是一个开放式的?#25945;ǎ?#32780;是先邀请了400家?#25918;?#20844;寓入住,同时将链?#19994;?#20135;的所有房源导入进了贝壳找房,后来者想要加入贝壳找房就必须加入链家旗下的德佑体系。

          通过控制房源获得筹码,通过交换筹码吸引更多的房源加入,最终形成了一个强管控的MLS?#25945;ǎ?#23558;贝壳找房打造成房地产行业的天猫或者京东。

          七、灰犀牛

          没有中间商赚差价,让卖家多赚钱,让买家少花钱,这是互联网?#25945;?#20849;同的口号,这也是姚劲波当年的想法,让房东和房客直接联系打破信息的不对称。有情怀的姚劲波于是推出了58同城这个网站。

          在端口模式疯狂吸金的同时,58房产频道彻底沦为了房地产中介获取流量的入口,假房源也成为端口?#25945;?#30340;标配。

          假房源是房地产互联网?#25945;?#20859;大的第一只灰犀牛,它让房地产中介深陷无信的?#37995;?#20043;中,过去二十年的互联网红利?#32422;?#20114;联网?#25945;?#30340;寡头效应,让?#25945;?#26377;恃无恐,让房地产中介无心改变。

          假房源这头灰犀牛变成了一只巨大的标?#26657;?#25104;为后来所有互联网?#25945;?#25915;击的对象,58集团也花了很多心思想要杜绝这种现象的存在。

          2017年5月8日,58安居客三亚峰会上,58集团宣布推出“房源全息字典?#20445;?#24182;宣称首批已收录全国106个城市的1.2亿?#19968;?#30495;房源,相比较于链?#19994;?#27004;盘字典还多出4000万。

          听起来很厉害的房源全息字典,最终在市场上为58集团赢得了多少筹码呢?

          2018年4月23日链家CEO彭永东以贝壳找房CEO的身份发出公开信,贝壳找房正式亮相并?#26438;?#24341;发行业地震。

          这一年1月30日宣布重启的德佑?#29992;?#20307;系正式启动,在之后近半年的时间里,德佑已进驻全国90多个城市,签约门店超过4000家,预计年底将达到6000家门店。目前链?#19994;拿?#24215;是8000家,德佑再造一个链家似乎指日可待。

          德?#27704;?#24352;的同时,圈内传闻链家门店在收缩(线下也确实可以看到一小部分链家在撤店),一部分疑似翻牌成为了新的德佑?#29992;?#38376;店,从整个贝壳的愿景来看链家势必是要为贝壳作出牺牲的,当年链家就曾经为丁丁租房作出过牺牲。

          贝壳找房和德佑?#29992;?#36825;对双生子之所以能够这么快速的发展,链?#19994;?#20135;的自有房源和那本6个亿的楼盘字典功不可没。

          这个时候号称有1.2亿?#19968;?#30495;房源的58集团并没有?#28304;?#20026;武器来反攻,而是在?#26412;?#21809;了一出六大派围攻光明顶的大戏。

          58集团与我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业、麦田房产、中环互联、新环境和龙湖完寓等房地产服务商一起立下盟约,保证未来以真房源和诚信经营服务广大用户。

          靠收端口费挣钱的58集团注定解决不?#24605;?#25151;源的问题,姚劲波所能做的就只是倡导,就像公司里的大领?#27982;看?#24320;会必定会说100次“你们要把公司当成?#32422;?#23478;,要把公司的事当成?#32422;?#30340;事去做?#20445;?#26080;论领导怎么倡议散会后?#30431;⑻员?#30340;依然在刷?#21592;Γ?#35813;干?#20132;?#30340;一样会继续干?#20132;睢?/p>

          原因无非有两个,大部分人连?#32422;?#30340;?#38706;?#19981;上心,更何况大部分公司还?#36824;?#30528;往?#32422;?#21475;袋里装钱。当58集团大把大把往?#32422;?#21475;袋里装端口费的时候,就很难要求房地产中介服务商发布真房源,因为一发布真房源就被对手给截湖了,只能先用假房源引流过来再说。

          姚劲波那个被房地产中介骗1200元的故事,我愿意相信他是真的,很多人在创业之初?#38469;?#26377;一定情怀的,只是这情怀很快就会被资本绑架。

          中原地产的创始人施永青曾对媒体说过这样一句话:?#25226;?#21069;的利益压倒一?#26657;?#21516;事对我说,老婆孩子要买奶粉。那我说,我?#22836;?#24323;?#19994;?#25112;略布局,先让你们活下来。”

          施永青这一放弃就再也追不回去了,2015年重出江湖的施永青再次萌生退意。

          企业做大到一定程度之后,就不再是创始人所独有的了,被小白兔把持的中层,被投资人把持的董事会,?#33804;?#20309;改革都很难推行下去。

          信义房屋和链?#19994;?#20135;是?#20197;?#30340;,在规模还不是很大的时候就开始了变革,在经历了一波人才出走之后,他们各自成为了中国台湾和中国大陆的龙头。

          但是今天的链家也走进了这样的困境里,自如2011年独立的时候就暴出过甲醛问题,8年时间过去了依然没有给出一个?#21672;?#30340;解决办法,将空置期提高到两个月并不能解决根本问题。

          这并不仅仅是自如公寓一?#19994;奈?#39064;,而是整个长租公寓市场的问题,解决这个问题需要付出巨大的成本,靠“租金贷?#27604;?#38065;抢市场的长租公寓,目前谁都?#26800;?#19981;起这个成本。

          甲醛和租金贷成为了市场上的第二只、第三只灰犀牛。甲醛的问题并不仅仅存在于长租公寓中,很多写字楼里同样存在。

          在资本的助力下很多公司快速做大,从逼仄的空间里搬进大HOUSE,为?#31169;?#32422;成本往往用最便宜的材?#24076;?#35013;修完没几天就将整个公司摆进去。

          这?#26234;?#20917;仅我身边就遇到过好?#22797;危?#20182;们上班后的问候语往往是:“你们真牛逼,窗户都不开不怕中?#26223;。 甭讨病?#31354;气净化器和炭包已经成为创业公司办公?#19994;?#26631;配了。

          为?#22235;?#20221;工作、为?#22235;?#20221;工资很多人也?#25237;?#24525;了,下班回家再忍一忍公寓的甲醛又何妨,这给了长租公寓死性不改的底气。

          吃定你们了。

          在搜索引擎里搜索“公司甲醛超标?#20445;?#33021;够搜索到715万条信息,搜索“长租公寓甲醛超标”所?#23186;?#26524;125万条,公司甲醛超标是长租公寓甲醛超标的5.72倍。你以为老板弄那么多?#35752;?#21644;空气净化器是为了让你快?#26234;?#26032;每一天么,他只是怕你上班的时候?#27426;?#27515;了而?#36873;?/p>

          甲醛并不仅仅是长租公寓的灰犀牛,更是全社会的灰犀牛,让我们一起静待下一个热点刷屏。

          八、寻?#39029;?#36335;

          房地产中介是房地产市场的衍生行业,它从一开始就受到了房地产行业的影响,房地产行业最大的特色就是通过压榨现金流获得快速发展,也就是刚?#25214;?#21457;了碧桂园事故的高周转模式。

          过?#26234;?#35843;高周转带来的一个直接结果就是为了快速回笼?#24335;?#32780;加快工程期,这给工程的质?#30475;?#26469;?#24605;?#22823;的安全隐患。

          今天长租公寓的“租金贷?#26412;?#26159;高周转的一个变种,甲醛问题就是高周转带来的连带问题,如果严格按照装修标准空置上半年一年,长租公寓将会?#26800;?#24040;大的成本风险。

          高周转的本质是借助金融杠杆实现快速发展,前文讲过的蒋飞那个“比银行印钞票更快的赚钱办法?#26412;?#23646;于高周转的?#30097;?#21464;种,我爱我?#19994;?#25151;屋银行其实也有金融杠杆的属性在。

          地产圈内共识,万科是高周转的鼻祖,恒大是继承人,碧桂园将之发扬光大。

          但高周转真正的鼻祖,可能是顺驰时代的孙宏斌,而这套玩法起源于联想。孙宏斌在联想的时候做过销售经理,货物流转的过程中通过?#20284;?#24456;容易沉淀下?#24335;?#27744;,这也是后来支付宝壮大的基础。

          据传?#36816;?#23439;斌当年挑衅?#26198;?#30707;,扬言一年内超越万科之后,盛怒之下王石派当时万科周刊的主编全忠去探底顺驰,全忠带回了厚厚一叠报告分析顺驰是怎么高周转的,第二年万?#20973;?#22312;百亿规模的时候推出了千亿计划。

          同时拿了融创和万科投资的链家,在金融杠杆上自然也不会落后,但是链?#19994;?#37329;融征途,真正的精髓可能来自于阿里巴巴的支付宝。

          据链家研究院公布的数据显示,链家网在2016年、2017年GMV年均超过万亿人民币,这一数据仅次于阿里巴巴。

          链?#19994;?#20135;早在2005年就成立了金融服务中心,在那之前和中国银行合作过“个人租房消费贷款业务?#20445;?015年和京东合作过丁丁白条,在和京东合作的前一年链家推出了?#32422;?#30340;P2P理?#30772;教?#38142;家理财。

          2014年链家理财上线,截止10月15日累积投?#24335;?#39069;96.55亿元。

          2016年链家理财223事件爆发,上海市消保委责成上海链家解决两起交易纠纷,在这两起纠?#35013;?#20363;中,链家涉嫌隐瞒交易房屋的真?#30331;?#20917;,将处于抵押贷款状态下的房屋挂牌出售。受223事件影响,链家理财相关产品下线。

          据链家金融披露的消息称,2016年链家金融收入20亿元,?#27605;?#20102;5.9亿毛利,利润率达到?#21496;?#20154;的30%。估值 1500亿美金的蚂蚁金服在前,左晖自然不甘心放弃金融这块的无限可能性。

          2018年贝壳金控卷重来,拥有16年互联网科技与金融公司管理经验的孙令欣出任贝壳金控CEO一职。房地产中介相关行业明里暗里都有发展相关的金融业务,但是做到像链家这?#21019;?#30340;规模的还没有第二个。

          房地产中介公司做金融,有的是为了创收、有的是为了投机套利,链家属于第三种,为了换一种活法。

          2015年6月“链?#19994;?#20135;”正式更名为“链家?#20445;?#23545;外发布全新的LOGO“lianjia.链家?#20445;?#36825;预示着未来的链家将不再是一家房地产中介公司,而是一个围绕着住房为中心的服务公司,这其中“交易”是最重要的一环。

          正如今日头条更名为字节跳动一样,对于张一鸣来说,今日头条已经是过去式了,而对于左晖来说链?#19994;?#20135;也是过去式了。

          要从房地产中介市场切金融这块?#26696;猓?#26368;直接的方式就是首付贷和租金贷了,但是首付贷因为其本身的风险性已经被叫停,剩下的就是长租公寓的租金贷了,所以这几年大家一窝风的扎堆进了长租公寓市场。

          链家有自如、我爱我家有相寓,蛋壳、青客?#32422;?#29233;公寓等纷纷进场,截止到目前为止,爱公寓、杭州鼎家、优租客、?#26790;?#23478;、Color公寓、好租好住、恺信亚洲、GO公寓?#32422;?#19978;海寓见相继阵亡。

          2018年我爱我家前副总裁胡景晖炮轰长租公寓引发了市场对于租金贷的关注,同一时期杭州鼎家网络科技有限公司爆仓,?#36824;?#22810;久上海寓见公寓发生房东上门赶人事件,起因是债务方寓见资产管理(上海)有限公司不再支付房租,疑似?#24335;?#38142;出现问题。

          在长租公寓名亡名单里,胡景晖炮轰长租公寓前阵亡的不少于五家,如果胡景晖没有把长租公寓推上风口?#24605;猓?#20063;许今天杭州鼎家和上海寓见,也会静?#37027;?#30340;?#36182;?#32780;没人知?#39304;?/p>

          作为一个金融创新产品,租金贷有他一定的便利性,但是由于缺乏相关的金融监管,租金贷异变成了长租公寓用来扩张的?#24335;?#27744;,瞬间就成为了长租公寓用来实现高周转的高杠杆工具,这给整个市场带来了爆仓的巨大风险。

          从爆仓事件上来说链?#19994;?#33258;如真的是无比的?#20197;耍?#22312;胡景晖炮轰长租公寓之前,2018年1月16日自如对外宣布获得40亿人民?#19994;腁轮融资,华平投资、红衫资本中国基金和腾讯3家领投,自如估值200亿人民币。

          长租公寓频?#24403;?#20179;势必引来监管,行业将会进入一个小寒冬,而在寒冬到来之前自如通过融资备足?#35828;?#33647;。放大到整个房地产中介行业来看,链家看起来?#36843;?#30772;竹,但实际上如履薄冰,风险与机会并存,而其它的公司则连方向还没摸清。

          九、结束开始

          写到这里本文也该收个尾了。

          这篇文章断断续续写了将近一个月,参考了上百篇文章近五十万字的资料?#32422;?#25105;对几位行业前辈的采访资?#24076;?#20889;作的目的其实是为了让?#32422;?#23545;这个行业多一些?#31169;狻?/p>

          几个月前机缘之下受邀加入了一家房地产中介行业的新媒体?#25945;ǎ?#20174;而有机会对房地产中介行业有了一个深入的?#31169;狻?/p>

          作为一家ERP企业旗下的新媒体,在内容创作上不免受到了一些限制,因为害怕得罪客户很多值得挖掘的话题都无法触碰,最后这个新媒体不免沦为了歌功颂德的行业喉舌。

          离开之后总觉得?#34892;┛上В?#20026;了?#35805;?#36208;这一遭于是有了这篇文章,把很多当时不能说不能写的东西拿出来,去追溯一下这个行业的前世今生。

          有一点这里需要说明的是,这篇文章要展现的并不是大企业的成功史,而是想说说他们是怎么失败的,在讲述那些激动人心的“起源故事”时,会直接指出这些成功背后埋下?#22235;?#20123;隐患。

          这些隐患最终酿成的蝴蝶效应带来了一次又一次的行业动荡,成为了行业发展的瓶?#34180;?/p>

          在跟两位前台湾信义房屋的前辈聊天时,他们都给我讲述?#22235;?#20010;集体搬?#19994;?#25925;事,他们说头部的企业需要为这个行业起到示范作用,才能推动行业的进化从而被消费者喜爱。

          中国大陆房地产中介行业目前最大的问题是江湖气质太重,大家合纵连横各自为政着眼点更多的还是?#32422;?#30340;利益,真正去推动行业文化发展的企业或个人少之又少。

          真房源一时之间成为行业热门话题,背后的动机还是策略性的,如果不是被逼到份上了没人会去这么做。

          2018年10月24日,?#36718;?#25151;产中介联盟体发布联合公告,对与贝壳找房和德佑?#29992;?#30340;房地产中介与经纪人进行联?#31995;?#21046;,将贝壳系的房地产中介公司封锁在?#36718;?#30340;大门之外。

          在中国的商业环境里?#36718;?#20154;向来是非常团结的,于是有了?#36718;?#25151;产中介联盟体,但是这个联盟并非牢不可破的。

          8月份的时候联盟体里的平安易居和贝壳达成了合作,?#26438;?#24341;发了联盟体的制裁行动,平安易?#21451;杆?#21457;布声明宣布停止一切与贝壳的合作。

          有着“房地产中介圈崔永元”称号的胡景晖一直得意于他促成58集团投资我爱我家这件事,这意味着我爱我家将获得58集团在流量上的扶持。

          从策略层面上来说不能不说这是一件好事,这将在一段时间内稳固住我爱我家行业老二的位置,但不可忽视的风险是我爱我家可能会对58集团产生更深的流量依赖。

          在面对一个全新的市场竞争时,我爱我家这一招治标不治本,他并没有触及到问题的根本。

          几个月前我曾跟随其中一位在信义房屋待过十几年的前辈暗访了杭州、徐州和南京三个城市的房地产中介门店,凭心而论只有两家门店的员工和老板跟我谈到过服务这事件,其中一家是杭州的德佑,另一家在徐州的新?#25918;啤?/p>

          这个新?#25918;?#21518;来居上,凭借着?#24049;?#30340;服务和优厚的工资,按照一个月一?#19994;?#30340;速度稳步扩张。

          回来之后为了?#31169;?#26356;多一点,我又去了另外两家中介门店?#32536;祝?#20854;中一家就是前面提到过的那家打电话让我想起《华尔街之狼》的门店。另一家门店是个老?#25918;疲?#20294;却尽显英雄迟暮之态,店内昏暗脏乱冷冷清清。

          这?#19994;?#26412;就只有一个店长两个经纪人和一个秘书,那天另一家门店撤店,店长带着一个经纪人去捡家具,另一个经纪人在店里睡到下午两点多起来后就又消失了,只剩下我和秘书两个人在店里。

          我试着打一打电话,十个电话九个不通,公盘很久没有更新过了。

          在第二?#19994;?#37324;我翻到了他们的企业文化手册,读起来“兵法”之味甚浓,从头到尾?#38469;?#25915;伐之法不曾有一字提到过用户和服务。

          这就是房地产中介行业的根本问题,这个行业的商业意识还停留在过去,缺少基本的行业文化建设,这些看起来务虚的东西才?#21069;?#21161;整个行业健康向前的基石。链家在这方面走在了前面,但也仅仅只是向前了一小步。

          中原地产能够快速崛起,引入服务费制度功不可没,为了让同事有足够的奶粉钱,施永青将战略放在了一边,这给了左晖和链家崛起的机会。

          链?#19994;?#23835;起之路?#36864;?#39118;、京东很相似,在靠做?#29992;?#37326;蛮生长的四通一达面前,顺风通过强管控的自营实现了口碑逆袭,京东自营靠也一手服务(物流)一手口碑(真货)崛起的。

          房地产中介行业的同行靠封锁、合纵和连横就能打败链家吗?

          问题重重的链家又能在这个位置上待多久?

          房地产中介行业已经走过了陪跑的时代,在即将到来的全面存量房时代,会有一批房地产中介公司掌握更多的话语权,他们不再是房地产开发商的?#25509;够?#20998;销,他们甚至有可能依靠互联网化的?#25945;?#31449;到行业上游去。

          房地产中介公司的手已经越过了房子,伸向?#22235;?#22815;创造更多可能的消费者的钱包,在全面爆仓的租金贷的推动下更严格的监管也将到来。未来的房地产中介行业,将会有一批新的公司崛起,他们将凭借着服务于用户的思维去净化这个行业。

          最后说两件逸事。

          2010年5月,曾经刺激了姚劲波辞职创业的蔡文胜,在那一年的站长年会上发表?#25628;?#35762;,后?#21019;?#21150;?#22235;?#28085;段子、今日头条?#25237;?#38899;的张一鸣还一闻不名,他当时以九九房搜索创始人的身份参加?#22235;?#23626;年会。

          那一年左晖已经是?#26412;?#26368;大的中介头子了,搜房网在那一年登陆纽交所上市,58同城也在那一年赶上了移动互联网的大爆发。

          张一鸣后来离开?#21496;?#20061;房搜索。

          那一年他在一家咖啡馆里和别人聊了一件有趣的事,他用咖啡馆的?#24466;碇交?#20986;?#31169;?#26085;头条的原型图。6年后张一鸣推出了懂房帝,重新回到了房地产交?#36164;?#22330;,成为房地产中介行业一个不可知的变?#20426;?/p>

          我爱我?#19994;?#21019;始人陈早春因为股改消失在股东名单里,2016年陈早春以BDHOME创始人的身份重出江湖,“据悉?#34987;?#25343;了马云?#32844;?#30340;投资,但是两年过去又消失了踪影。

          主要参考资?#24076;?/p>

          1、香港地产教父施永青:我对中国房地产的两?#26410;砼校?/p>

          2、上海信义房屋回答“信义房屋在业内口碑怎么样?#20426;保?/p>

          3、自如“甲醛门”调查:空置期形同虚设,篡改检测结果;

          4、房地产经纪行业30年发展历程;

          5、蒋飞:比印钞票更快的赚钱办法;

          6、中介风云:左晖与姚劲波的百亿美金豪?#27169;?/p>

          7、中介20年:从野蛮生长到合作共生;

          8、还在么,顺驰;

          9、链家网获新一轮融资变更注册资本,这些大佬已低调入场;

          10、丁丁租房:传统房产中介大?#23567;?#33258;宫”的三把刀;

          其余资料与文章就不一一列举了。

          本文为专栏作者授权创业邦发表,版权归原作者所有。文章系作者个人观点,不代表创业邦立场,转载请联系原作者。如有任?#25105;?#38382;,请联系[email protected]


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